住み替えには、移転先の準備と退去作業が必要になります。もとの住まいが持ち家の場合、売却するか人に貸すかが主な選択しとなります。
私(40代)は、実家を賃貸に出した収入で(70代の)両親の移転先となる賃貸マンションの家賃をまかなう計画を立てました。
一戸建てを人に貸すには、不動産会社(管理代行会社)に毎月家賃の３〜７％の手数料を支払い、募集、管理業務（家賃回収含む）全てを代行してもらうという方法があります。
調べてみると、実家周辺の他物件の家賃相場は15〜18万円でした。賃貸物件として需要があると見通しをたてました。
店や病院が遠くて、階段が負担になる3階建ての一戸建てですが、車で買い物に行ける若い世代なら部屋数もあるので有効利用できそうです。
家を売るにも貸すにもまずは見積り
持ち家を賃貸に出すには、不動産会社または管理代行会社と契約して、リフォーム→借主の募集→賃貸開始というのが主な流れです。
委託内容や会社によって手数料のパーセンテージにも幅があります。
私は、両親に持ち家を賃貸に出す提案をして、3社に見積もりを依頼しました。
見積もりは、営業マンと施工担当者が家を訪問し、家の外と内部を全てチェックします。必要なリフォーム費用と家賃相場の算出をして、見積り書（提案書）を無料で作成してくれます。
家の売却予定はありませんが、賃貸と売却と両方のパターンを一度の訪問で算出してもらえるので、賃貸の場合の見積りと売却の場合の査定もお願いしました。
大手の不動産会社(住友不動産販売)と地元の不動産会社には売却価格と賃貸に出す場合の費用(リフォーム含む)の見積り書を依頼しました。
東急リロケーションには賃貸に関する契約内容、リフォーム費用の見積り書を依頼しました。
担当者が訪問し、全部屋を確認してから見積り書、査定書を作成し、後日訪問または送付してくれます。
3社に依頼するのは、こちらも面倒なのですがリフォーム費用や査定額に差が出るので、少なくとも２社以上を比較する必要があります。
持ち家を貸して賃貸マンションに住む
実際に内覧して気に入った横浜市内の賃貸マンションの家賃と管理費でかかる費用を試算します。
［3LDK賃貸マンション試算例］
毎月の家賃 120,000円
共益費 5,600円
2年ごとにかかる費用の月割り 5,833円
※更新時の費用（家賃1ヶ月分）＋火災保険（20,000円）/2年
住み替え後、2年ごとに発生する更新料を24ヶ月分で割って上乗せすると、住宅に関する支出は毎月131,433円かかる計算になります。
持ち家を15万円で貸した場合の毎月の手数料を5％で試算すると、住む家と貸す家にかかる費用は、毎月141,933円と仮定されます。
家を15万円で貸して、借りるマンションとの収支がトントン。さらに貸す前にリフォームが必要となります。うちの場合、築25年でリフォームの見積り金額は120〜200万円でした。
シニアの住み替えに必要な行動
実際に私が両親の住み替えのために行ったことは、まず以下の5項目です。
①暮らしにくくなった一戸建てからの引越を提案
②引越先の物件探しを始める
③複数の物件を内覧し候補を決める
④持ち家を賃貸に出す計画を立てる
⑤持ち家の売却時の査定もしておく
近年、母は冬暖かくて、階段の上り下りをしなくてすむマンションで暮らしたいと口にしていました。父は自分の城であるマイホームから移り住むことなど、みじんも考えていませんでした。
私が言い出さなければ、住み替えを実行に移すことはなかったはずです。
高齢者施設への入居は必要に迫られて行動に移すのでしょうが、快適さを求めたシニアの住み替えは行動力や決断力が必要なので実行する人は多くないのかもしれません。
私の家族の例(備忘録)
私は末っ子で兄が二人います。兄弟仲は悪くも良くもありません。
私が提案した両親の住み替えについて、兄たちにも一緒に考えてほしかったのです。
実家を賃貸に出す際と売却時の見積書や、私が両親の住み替えに関して調べた事をまとめているノートを持参し、兄にも目を通してもらって賃貸マンションの契約に臨むつもりでした。
賃貸マンションとはいえ契約をする大事な日なので両親が長男と次男に来てほしい旨連絡しました。賃貸マンションの最終チェック。候補の２物件のうちどちらに決めるのかの判断と、計画の全体を相談したかったのです。
長男は来れず、次男が来てくれる事になりました。高齢で契約者になれない両親に代わって息子の名義で契約する必要があり、父がお願いしたのでした。
当日、物件近くの駅で両親、兄、私で待ち合わせをしました。
兄も忙しい人なので、相談・説明・契約が同じ日で済む様に、不動産会社との約束の前に小一時間設けました。
家族４人、すぐ近くのカフェに入り、私は兄に「９物件中２つ候補にあがり、意見がわかれて迷っている事。実家を業者に依頼して賃貸に出す計画」の説明を始めました。
私が説明を始めてほどなくして…
兄:「オレにはよくわからないから、説明は別にいい…それよりすぐマンションを見に行こう」
兄は40代で公務員、私なんかより頭も良いのに…私は親の将来に関する事なので、検討してほしかったです。
私は不動産会社の担当者に電話をして、内覧の時間を早めてもらいました。
1件目のマンションの内覧を一通りすると、兄が開口一番「あまり良いとは思わない」と言いました。
私:「お父さんはもう一つののマンションの方が良いと言うのだけど、私はこっちの方が良いと思う。9物件見た3LDKの中で1番広いし、大きな公園と遊歩道に隣接していて駅もスーパーもすごく近い」
父も母も、兄にダメ出しされて「うーん」という感じになっています。
とりあえず、駅を挟んで徒歩８分位のところにあるもう一つのマンションへ移動することにしました。周辺の確認がてら担当者含めて5人で歩いて行きました。
2件目のマンションを内覧し、兄が「さっきの物件よりは良いと思う」と言いました。
父、母、私で顔を見合わせて、相談した結果、この日は契約を見送る事にしました。
私:「申し訳ありませんが、契約者になる兄があまり納得していないので、ちょっと考えさせてください。今日はありがとうございました」
帰り道…
兄:「駅や街の雰囲気が良くないし、マンションもそんなに良いとは思わない。父と母が気に入っているなら反対はしない」
私:「良いと思ったんだけど、思い込みなのかなぁ？けっこう探したけど…他にみつからない」
答がみつからないまま、それぞれ帰路につきました。
物件検索を重ね、候補を抽出したもののイマイチで見学しなかったのが7物件。実際に3駅9物件を内覧し、残った候補は2つ。
契約するつもりで兄を呼んだものの、あまり良いとは言えない物件という意見でした。
ネット検索で、けっこう探して、不動産会社にも条件を伝えて3社に依頼して…これ以上どうすればいいのかな？
予算的にもあの2物件は65㎡と67.5㎡で広い方だし、便利な立地だし、何がそんなに良くないんだろう？
私はどうしていいかわからなくなって、夫に頼み込んで2物件を見て評価してもらう事にしました。
不動産会社の担当者には申し訳ないですが3回目の内覧を申し込みました。昨日の今日で、また両方のマンションを夫と私で内覧させてもらい、担当者にお礼を告げ帰りました。
夫:「2物件とも暮らしやすそうで、まあまあ良いと思うけどね…お兄さんが何で悪く言うのかわからない」
物件に点数を付けてみる
夫の評価は、まあまあ…私は父に両方の物件について確認しようと実家に電話をかけました。
私:「ＧマンションとＳマンション、それぞれ100点満点で点数をつけてみて…まずＧマンションは何点？」
父:「うーん。65点」
私は内心「えっ？」と思いました。
私:「じゃあ、Ｓマンションは？」
父:「70点」
私は父の答えにガク然としました。私と母に合わせているだけで、実は父は全然マンションを気に入っていなかったのです。
私:「…ちょっと、お母さんにかわってくれる？」
母:「もしもし…」
私:「ダメだ！どちらのマンションも契約できない。白紙に戻そう。お父さんに聞いたらＳマンションは70点で、Ｇマンションは65点だって…」
母:「えー、そうなの？そんなに点数低いの」
私:「うん。白紙に戻して、ちょっと考えてみる…」
私は電話を切ると「うわーん！！」と大声で泣き出しました。夫がびっくりして「どうしたの？」とたずねます。
私:「マンション、お父さん、本当は全然気に入ってなかったの。私とお母さんに合わせていただけなの。私がゴリ押ししていただけなんだよ。わーん！！」
父は「母がマンション暮らしをしたい」という希望をくんで、私の提案に合わせて、心の中では我慢？譲歩？していたのです。
私は、父のやさしさと自分のエゴに気付いて泣けました。
しかし、この後、良い出会いが訪れます。 つづく
どんな出会いか？こちらの記事に続きます。
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