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親の家は誰のもの?【10老後快適移住大作戦】

⑩私がやった最大級の親孝行【老後快適移住大作戦】親の家は誰のもの?

こんにちは

 親の家は代々継いだ土地でもなく、商売もしておらず、子供も三人全員が結婚して家も購入済みです。両親が引っ越しするとなったら、家を売るのも貸すのも父と母の自由だと思ってました。

 地方?世間一般?では、長男が家を継ぐという流れがあるのは知っていましたが、それは(二世帯同居とか)親の面倒をみるのとセットという風に、私は考えていました。

 まさか長兄が実家の処分について、あれほどまでに主張して我を通すとは思ってもみませんでした。

 

マンション賃料30年で4500万円なり

 高齢の両親が移り住む理想に近いマンションもようやく見つかり、契約も済ませ、引越に向けて急ピッチで実家の片付けを進めていました。

 賃貸マンションの契約審査が通れば9月中に家賃も発生してくるので、引越の予約もして、引越日は10/17に決まりました。

 私が発案した両親の移住が現実のものとなり、実家をどうするかいよいよ決めなければなりません。

 <賃貸マンション かかる経費>

  • 賃貸マンション 家賃+共益費12万円/月
  • 2年ごとにかかる更新手数料家賃1ヶ月分と火災保険料2万円を月割りにすると約5400円
  • つまり1ヶ月の住宅費は約125.400円

1年で約150万円

10年で約1500万円

20年で約3000万円

30年で約4500万円

 

 父は80歳で母は73歳。母の母、つまり祖母は100歳で亡くなったので、母の寿命も最大あと30年と想定します。

 

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<実家を売却した場合>

 今後30年間、マンションの家賃を払い続けるには4500万円必要なので、実家の売却額が3600万円だとすると途中で別途貯金を切り崩す可能性があります。

 

<実家を賃貸に出した場合>

 貸す家の家賃を16万円にすると、管理会社に業務代行手数料約1万円を支払っても、ほぼトントンです。毎月の家賃は「借りる」と「貸す」で相殺でき、かつ不動産も残ります。

 財産が家賃出費で目減りしていく心配がないので、私は実家を賃貸に出すプランで両親に提案し、各社に査定・見積もりを依頼しました。

例;S友不動産販売㈱

  T急リバブル㈱

  1. 一戸建てを賃貸に出して管理業務代行してもらうのも
  2. 一戸建てを売却するのも

2種類の見積もりは各社一度の訪問で無料で作成してくれます。

(2社に依頼した場合、査定で1回、見積もり・提案書持参で1回。1社で2回。2社で4回対応する事になります)

 

持ち家を賃貸に出す場合の経費

手数料

  1. 賃貸物件 サイト上で無料で掲載募集してくれる
  2. 登録料=月額賃料の1ヶ月分(入居開始)
  3. 管理業務手数料=月額賃料の5%
  4. 更新事務手数料=新賃料の0.5ヶ月分
  5. 解約事務手数料

 

メンテナンス費用

  1. 賃貸物件に出す前の大幅リフォーム(壁紙の張替え、水回り、キッチン装備品交換等)150万円前後
  2. 生活上でおこる設備の改修(給湯器、トイレ、サッシ等)が必要になった際の費用
  3. 入居者がかわった場合のハウスクリーニング代、畳交換費用

1は必ずかかる費用。2と3は発生ベース。

 

 2社共に、賃貸時の家賃設定やリフォーム費用、売却時の査定金額、見積もりの結果はほぼ同じ内容でした。売却時の査定金額は3600万円前後でした。

 

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どっちがいいのかな?難しいね、、、

持ち家を賃貸に出す勝算

 私は見積書の試算をもとにして、、、

  • 家賃16万円で借家に出せば、賃貸マンションの家賃をペイできる事
  • リフォームは入居者が決まってからでも良い事(ただし内覧の印象で不利)
  • 定期借家と普通借家がある事
  • 売らずに貸した方が財産が目減りしない事

 これまで色々と調べて考えた上で、家を賃貸に出す方を両親にすすめました。

 実家は3階建て車庫付きの4LDKで、老夫婦が住むには難アリですが、若い家族が住むにはメリットが多いのです。

 車があるなら買い物には困らないし、駐車場代は家賃に含まれています。駅徒歩12分で、乗車後20分足らずで渋谷です。ペット応相談。トイレは2つ。ベランダは3つ。私には勝算がありました。

 ところが、私の考えとは裏腹に、父も母も「人に家を貸すのは面倒だから、売却した方が楽でスッキリする」と言うのです。

 私は不動産会社が入居者募集から、家賃回収、何かあった際の対応をほぼ全て管理業務代行する旨を両親に説明しました。家主がするのは、賃貸の条件(タバコ不可とか契約年数等)を決める事と、メンテナンス費用の支払いです。

 両親の移住先のマンションの賃料が20年で3000万円かかる事も話しました。

 私が練ってきたプランをどんなに両親に伝えても、父も母も「売った方が煩雑(はんざつ)でない。貸すのは大変」という答えでした。

 マンションの内覧の際に相談をした次兄も「売っちゃった方がいいんじゃない」と言います。

 こうなると、私一人で「家は売らすに賃貸に出そう!」と声高に主張する訳にもいきません。長兄は自営業で忙しいを理由に内覧にも契約にも片付けにも全く来ていません。

私:「うーん。多数決で売却に決まりかなぁ?まあお父さんとお母さんの家だからね。決めるのは本人」

 私が実家の賃貸計画を断念した数日後、すごい剣幕で長兄から電話がかかってきたのです!! つづく、、、

 

今日のまとめ
  • 家を譲り受けるのは、親のフォローとセットだと思っていました。
  • 住宅賃料も10年で1500万円位かかります。
  • 家の売却の前に賃貸のプランの検討をおすすめします。
  • 家族で話し合い、家の所有者の父・母の意見を尊重したいものです。